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Consejos para convertirse en propietario y no arrepentirse

  • Tomar la decisión de adquirir una vivienda es una de las más complicadas ya que es muy posible que el pago nos lleve más de una década, por eso es importante tener claros todos los gastos y consecuencias

Tomar la decisión de adquirir una vivienda es una de las más complicadas para la mayoría de personas. Es muy posible que el pago de esa casa nos lleve más de una década, por eso, antes de convertirse en propietario es importante tener claros todos los gastos y consecuencias.

Con ayuda del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Valencia, hemos elaborado una guía del comprador para que aquellos que se están planteando comprar resuelvan todas sus dudas y evite sorpresas con difícil solución.

¿Por dónde empiezo?

«Lo más racional sería contar con un profesional en la materia que te ayudara en todo el proceso. Después de todo, si cuando te duele la boca vas al dentista… ¿por qué esto iba a ser diferente?», señala el vicepresidente y portavoz del colegio, Richard Argandoña, «un Agente de la Propiedad Inmobiliaria Colegiado (API) estará a tu lado desde el principio hasta el final».

¿Cuáles son los gastos?

La compra de una vivienda lleva aparejados unos gastos que pueden ascender a un 12-14% (dependiendo de la comunidad autónoma) y que se corresponden con los honorarios de notaría, el IVA o Impuesto de transmisiones Patrimoniales (dependiendo de si se trata de obra nueva o segunda mano, respectivamente), los Actos Jurídicos Documentados (en obra nueva), honorarios de registro (opcional pero altamente recomendado), honorarios de gestoría (opcional si no pides financiación a una entidad bancaria) y los honorarios de agencia.

Así, por ejemplo, si queremos comprar una vivienda de 100.000 euros y los gastos de compra ascendieran a un 14%, supondría 14.000 euros más con los que debes contar.

«Hoy en día se puede conseguir financiar hasta el 100% del precio de compra, aunque para conseguir las mejores condiciones ese porcentaje no debería superar el 80%, ya que cuanto más dinero aportes como comprador, menos riesgo supondrás para el banco», explica Argandoña. Además, hace hincapié en que la cantidad máxima que se debe destinar al pago de la cuota mensual «no deberá superar el 35% o 40% de los ingresos netos mensuales», lo que se conoce como ratio de endeudamiento.

¿Qué documentación necesito?

Si la vivienda que se desea comprar es de segunda mano, antes de comprar se debe revisar la siguiente documentación: título de propiedad del transmitente, último recibo anual IBI, certificado comunidad propietarios que acredite que el vendedor está al corriente de pago de los gastos de comunidad, titularidad y estado de cargas de la vivienda, los últimos recibos de servicios al corriente de pago: agua, luz, gas, etc. y la Inspección Técnica de Edificios.

Si la compra una vivienda en promoción, la información disponible varía un poco ya que no existe la comunidad de propietarios, que se suele constituir una vez entregadas todas las viviendas. Tampoco existe el IBI, y en el Registro puede aparecer únicamente la finca matriz, sin identificar cada una de las viviendas ya que el promotor todavía no ha realizado la División Horizontal.

En ese caso se necesitará el nombre o razón social del promotor, domicilio y datos de inscripción en el Registro Mercantil; planos de situación del inmueble y de la vivienda; descripción de ésta; memoria de calidades; datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad; y contrato con sus condiciones generales y especiales.

¿Algo más?

Según el portavoz de los APIs valencianos, una de las informaciones previas que conviene comprobar es «la situación de la vivienda en términos urbanísticos». «Se trata de consultar si futuros planes urbanísticos pendientes de aprobación, en fase de consulta pública o de ejecución, pueden afectar a la vivienda o a su entorno alterando las circunstancias que influyen en su decisión», detalla, de esta forma se evita comprar en terrenos no edificables, por ejemplo.

Igualmente, señala que es bueno comprobar a través del Registro de la Propiedad quién es el titular actual y si la finca se encuentra gravada con hipoteca o con algún otro derecho, como anotaciones de embargo, condiciones resolutorias, derechos de usufructo, arrendamientos, opciones de compra, etc.

También es importante conocer la comunidad de propietarios. «Se debe solicitar a través del administrador de la finca el certificado que acredita que la vivienda está al corriente de los pagos a la comunidad para evitar que los propietarios morosos con la comunidad vendan sin cancelar estas deudas», cuenta. «También hay que informarse de si hay prevista derrama por gastos extraordinarios, alguna obra o rehabilitación, ascensor, fachada, etc. que acarree futuros gastos que son una obligación de la que responde la vivienda independientemente de quién sea el propietario, así como el gasto mensual de comunidad y el número de vecinos», añade.

¿Qué es un contrato de arras?

En el contrato de arras, el comprador adelanta al vendedor, a modo de reserva, un porcentaje del precio de la vivienda acordado entre ambos de antemano. Es un contrato privado pero tiene valor legal y vinculante.